月天心

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姫路のホテルでまったりしていたらFJネクストからマンションを購入しないかと電話が来た。いらないと延々断ったのにしつこい。仕方がないので電話訪問販売法に従った「今後の勧誘電話の拒否」と個人情報保護法に則って「個人データの削除」をお願いしたら「データの削除はお客様が本社の該当部門に電話していただかないと削除できないです」とか「私はかけませんが、他の者はかけるかもしれません」とか言い出した。これっておかしくない？

私が根拠にしているのは以下のページの電話勧誘販売の項目

３．電話勧誘販売
（中略）
3）禁止行為
・契約締結を断っているのに勧誘を続けたり、電話をかけ直して再勧誘することは禁止されています。

すくなくともこれがあるのだから、電話で断っている以上、こっちが手続きしなくてもそちらからかけちゃだめだろう。

　しかもHPには「法令遵守経営に努めます。」と謳っている。うーん。

　一応こちらからは「私は携帯電話の番号を貴社の営業のために登録した覚えはありません」とはっきり主張しておきました。次に電話がかかってきたら、宅建協会経由でクレームつけます。これが不動産業界では一番ダメージ。ただ、そのためにはかけてきた相手を証明できる情報が必要です（それがなかったら根拠の無い嫌がらせや営業妨害も簡単にできますし）が、幸い、今回は携帯電話に記録が残っています。記録として携帯の着信履歴の画像をアップしておきます。この電話番号がFJネクストの物か否かは公的機関が調べれば判るでしょうし。（とりあえず時間もたったので削除しました。2009.5.24訂正）

　ちなみにFJネクストの迷惑電話に関してはこちらをご参照ください。一番下のURLには「ＦＪ物件所有オーナーの売却が耐えない中で「自社でもっと高く買い取ります」とまで言い（もちろん購入した実績なし） 売買を防止する。結局、売買の買い主に多大な違約金を払わなければならない所で被害が相次いでいる。」とあります。事実だったらひどいね。
☆迷惑セールス電話

☆久々にFJネクスト、今日は逆襲。

☆エフ・ジェー・ネクスト

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http://orimo.asablo.jp/blog/2007/03/22/1336448

　というわけで、FJネクストのHPをいろいろとみてみた。
営業も電話で「うちは売るわけではなくて管理代行までやります。しかも家賃は全額保証でやります」などといっていた。
　FJネクストが該当するかどうかは別にして、この手のもので注意すべきは賃貸マンションを管理する会社が「いつ」まで管理しているか、ということ。
　たとえば地主がマンションを建てたいが資金がないときなどに不動産会社と折半で（というか上物は不動産会社が資金を出して）マンションを建てて不動産会社が一定期間管理、その後地主に安価で売却するというのが良くあるらしい。
　この場合、不動産会社は一番修繕費がかからない期間（つまり新しいうち）を管理して、修繕費がたくさん出てくる時期には地主に渡してしまうため、地主は全然儲からないらしい。
　マンションやアパート経営は新しい物件のうちにいかに長期間高く貸すことで投資分の回収を短期間で実行することが重要である。それができないということはおいしくないということだ。
　後注意すべきは賃貸物件は借り手の居ない時期が発生するということ。たとえばワンルームマンションを2000万円で購入したとしよう。20年で元を取るためには家賃設定は
2000万円÷20年÷12ヶ月=8.3万円
である。
　しかし実際には借り手が出て行って空き部屋になっている時期もあるので20年のうちの3割が空き家だと計算して
2000万円÷20年÷12ヶ月÷（1－0.3)=11.9万円
となる。が、こんな家賃のワンルームマンションはよっぽどの立地じゃないとない。
　では吉祥寺付近で相場の月7万円のワンルームマンションを20年で元を取るには
7万円×12ヶ月×20年×(1－0.3）=1176万円
となるわけです。20年もすれば風呂釜や給湯器が壊れたり、立て付けの不具合などもありますのでそれらも大家さんが自分の資金で直さなければなりません。また古くなれば家賃も下げなければなりませんのでその点をうまく計算しながら資産運用しなければいけないわけです。空き部屋率の3割をいかに0に近づけるかが不動産屋さんの腕の見せ所になるわけですが（後、家賃をちゃんと払える人を大家さんに紹介するの腕もね。踏み倒されたらしゃれにならないし）、そういうところまでできている不動産業種って、どれだけあるだろう。
　素人が単純計算しただけでこれである。この程度はマンションの勧誘電話がかかってきたら頭に置いておきたい。
　それ以前に、そういう電話は乗らないのがたいがい吉であると思う。まぁ、手を出すのも出さないのも個人の判断だが。