迷惑電話 ― 2007/04/12 21:50
仕事をしていたら元上司宛に電話がかかってきました。
ヨ「ジーイークリエーションのヨシダと申しますが○×さんいらっしゃいますか？」
私「○×は移動になりましたがどのようなご用件ですか？」
ヨ「えっ、移動ですか？」
私「はい、必要であればこちらからお電話差し上げるようにメールで連絡しますが」
ヨ「お願いします」
私「失礼ですが、当社の業務に関係ある内容でしょうか？」
ヨ「はい」
私「では、ご担当者様の会社名、お名前、ご連絡先をお教えください」
ヨ「ジーイークリエーションのヨシダと申します。電話番号は090-********です」
私「判りました。では、○×にメールで連絡します」
ヨ「失礼ですが、今お話しされている方のお名前をお教えください」
私「私ですか？織裳です」
ヨ「ではよろしくお願いします」
で、後で調べたら思いっきりマンション販売の会社でした。
http://www.ge-creation.co.jp/index.html
ふざけてんのか、ゴラー！思いっきり自分の名前を言ってしまった・・・明日から勧誘の電話がかかってきたらどうしましょう。と言うか、嘘言ってまで連絡取ろうとするのって有りなの？
ヨ「ジーイークリエーションのヨシダと申しますが○×さんいらっしゃいますか？」
私「○×は移動になりましたがどのようなご用件ですか？」
ヨ「えっ、移動ですか？」
私「はい、必要であればこちらからお電話差し上げるようにメールで連絡しますが」
ヨ「お願いします」
私「失礼ですが、当社の業務に関係ある内容でしょうか？」
ヨ「はい」
私「では、ご担当者様の会社名、お名前、ご連絡先をお教えください」
ヨ「ジーイークリエーションのヨシダと申します。電話番号は090-********です」
私「判りました。では、○×にメールで連絡します」
ヨ「失礼ですが、今お話しされている方のお名前をお教えください」
私「私ですか？織裳です」
ヨ「ではよろしくお願いします」
で、後で調べたら思いっきりマンション販売の会社でした。
http://www.ge-creation.co.jp/index.html
ふざけてんのか、ゴラー！思いっきり自分の名前を言ってしまった・・・明日から勧誘の電話がかかってきたらどうしましょう。と言うか、嘘言ってまで連絡取ろうとするのって有りなの？
マンション経営シミュレーション ― 2007/04/12 22:39
前にも書いたけど、マンション販売の手口で気をつけるべきは「必ず儲かる」という説明です。ある会社のHPを見てみたらこんな事が書いてありました。
ここで確認すべきは以下の4点です。
①月々の家賃収入は妥当なのか？
実際に大家さんに入る収入は家賃通りなのか？答えは否。かならず部屋が空いている時期があるのでその時には家賃が収入として入りません。不動産屋さんの手腕によって空き部屋の時期は変わりますが、とりあえず全体の3割は空き部屋であると見積もったほうが無難でしょう。価格的にワンルームマンションなので上の表にある家賃収入はそのまま借り手の家賃だと考えます。すると実際の「平均家賃収入」は
8万円×0.7＝5.6万円。
です。礼金により多少の空室時期の損失は補填されますが、それでも収入は空き部屋の分を考慮するとフルの80%程度。よって収入は6.4万円程度。
②部屋や物が壊れたときの修理代は？
風呂釜がよい例ですが、このような付属の設備が壊れたらどうなるのか？この分は大家さんが家賃収入の分から支払います。だから上の表にない出費がかかります。仮定の数字ですが20年で200万とすると平均で8000円／月となります。
③マンションの管理費や修繕費は？
マンションの管理費、修繕費は大家の負担です。その分も上の表に含まれていないので、もちろん隠れた出費になります。管理費と積み立て費をちゃんとチェックする必要があります。おおよそ1～2万円ぐらいが月々必要です。
④固定資産税の徴収。
資産として持っている以上、このようなお金が発生します。
上記のことはこちら
http://www.chintaikeiei.com/kei_syusi/index.html
を参考にすると良いでしょう。
上の表は月々のローン返済と金利から計算すると30年ローンです。となると30年で14,538,960円（約1454万円）の支出があると言うことになります。2000万円のマンションですから、30年後にいくらで売れるかで違ってきますが、2000万円で売れたとしても546万円の利益になります。30年での利益ですから1年で18.2万円。
で、固定資産税を考えると、このうちの半分ぐらいは持って行かれるので9万円／年程度の収入となる。200万円の元手で9万円なら結構利回りは良いか？と思われるのですが、この計算には家に対する火災保険の支払金額など、諸々抜けているし、それ以上に中古のマンションが30年後に買値で売れるとは限りません。そう言うことを考えると本当に資産運用になるのか、非常に気になります。
実際にそう言う計算が出来る方、経験された方がいたらぜひ詳細な計算方法を教えて欲しいです。
土地を持っていて2000万円でアパートを建てるのなら儲かりそうですけどね・・・。
| バブル期 | 現在 | |
| 4500万円 | 不動産価値 | 2,000万円 |
| 450万円 | 自己資金(頭金) | 200万円 |
| 322,692円 | 月々のローン返済 | 81,386円 |
| 80,000円 | 月々の家賃収入 | 80,000円 |
| 242,962円 | 月々の持ち出し | 1,836円 |
| 8.9% | 金利 | 3.6% |
| 2.1% | 利回り | 4.8% |
ここで確認すべきは以下の4点です。
①月々の家賃収入は妥当なのか？
実際に大家さんに入る収入は家賃通りなのか？答えは否。かならず部屋が空いている時期があるのでその時には家賃が収入として入りません。不動産屋さんの手腕によって空き部屋の時期は変わりますが、とりあえず全体の3割は空き部屋であると見積もったほうが無難でしょう。価格的にワンルームマンションなので上の表にある家賃収入はそのまま借り手の家賃だと考えます。すると実際の「平均家賃収入」は
8万円×0.7＝5.6万円。
です。礼金により多少の空室時期の損失は補填されますが、それでも収入は空き部屋の分を考慮するとフルの80%程度。よって収入は6.4万円程度。
②部屋や物が壊れたときの修理代は？
風呂釜がよい例ですが、このような付属の設備が壊れたらどうなるのか？この分は大家さんが家賃収入の分から支払います。だから上の表にない出費がかかります。仮定の数字ですが20年で200万とすると平均で8000円／月となります。
③マンションの管理費や修繕費は？
マンションの管理費、修繕費は大家の負担です。その分も上の表に含まれていないので、もちろん隠れた出費になります。管理費と積み立て費をちゃんとチェックする必要があります。おおよそ1～2万円ぐらいが月々必要です。
④固定資産税の徴収。
資産として持っている以上、このようなお金が発生します。
上記のことはこちら
http://www.chintaikeiei.com/kei_syusi/index.html
を参考にすると良いでしょう。
| 不動産価値 | 2,000万円 |
| 自己資金(頭金) | 200万円 |
| 月々のローン返済 | 81,386円 |
| 物品の修理費 | 8,000円 |
| 管理費／積立金 | 15,000円 |
| 月々の家賃収入 | 64,000円 |
| 月々の持ち出し | 40,386円 |
| 金利 | 3.6% |
で、固定資産税を考えると、このうちの半分ぐらいは持って行かれるので9万円／年程度の収入となる。200万円の元手で9万円なら結構利回りは良いか？と思われるのですが、この計算には家に対する火災保険の支払金額など、諸々抜けているし、それ以上に中古のマンションが30年後に買値で売れるとは限りません。そう言うことを考えると本当に資産運用になるのか、非常に気になります。
実際にそう言う計算が出来る方、経験された方がいたらぜひ詳細な計算方法を教えて欲しいです。
土地を持っていて2000万円でアパートを建てるのなら儲かりそうですけどね・・・。
